IMÓVEL COMO RESERVA DE VALOR
Atualmente navegamos águas perigosas quando olhamos o cenário econômico global. Não temos registros na história econômica recente de tamanho protagonismo e intervencionismo dos bancos centrais, especialmente nas economias mais desenvolvidas. Com o abrupto aumento da base monetária, através da famoso quantitative easing (ou “impressão de dinheiro” se formos considerar o resultado prático) para estímulo da economia, resta a dúvida se estamos caminhando em direção a um processo inflacionário descontrolado ou se estamos em novos tempos em que os estímulos exagerados não geram as temidas distorções nos preços.
Quando se olha particularmente para a atuação do FED (Federal Reserve), o banco central americano, a dimensão dos estímulos é espantosa. Em processo iniciado para a contenção da GFC (great financial crisis) de 2008, o FED passou a ampliar o seu balanço, emitindo novos dólares para a compra de ativos no mercado financeiro como medida para manter a liquidez dos mercados. O que era para ser temporário, como qualquer medida de Estado, se tornou regra, e os EUA tiveram mais dólares emitidos entre 2008 e 2019, do que nos 220 anos de sua independência em 1776 até 1996. Não bastasse esse volume assustador, com a crise da pandemia de COVID-19, em nova intervenção desenfreada, o FED emitiu em poucos meses a mesma quantidade de dólares emitidos nesses anos entre 2008 e 2019.
Ao olhar para os demais bancos centrais, especialmente os de países desenvolvidos como o Banco Central Europeu e o Banco Central do Japão, o cenário não é diferente. Dados surgem dando conta de que 40% das moedas em circulação no mundo foram emitidas nos últimos 13 meses. As teorias monetárias em sua maioria definem que os bancos centrais com o controle das bases monetárias são atores centrais nos processos inflacionários, de forma que o crescimento dessa base monetária com a emissão de moeda deve acompanhar o crescimento econômico de fato, ocorrido através do aumento de bens e serviços produzidos por uma sociedade seja com crescimento da força de trabalho seja com o crescimento da produtividade, caso contrário deverá resultar em aumento nos preços ao consumidor. Ou seja, é necessário que o país enriqueça para colocar mais moeda em circulação e não que coloque mais moeda em circulação para que enriqueça, aliás, nós brasileiros sabemos bem como a inversão desses fatores alteram sim o produto, a nossa inflação dos anos 80 não me deixa mentir.
Voltando ao caso dos Estados Unidos, não bastando a emissão desenfreada pelo FED, e os déficits trilionários gerados pelos pacotes de socorro por conta da pandemia em 2020, vemos agora um governo que aprovou um novo resgate de volume próximo a US$2trilhões, e que traz a discussão um plano de infraestrutura que promete injetar mais alguns trilhões na economia americana. A reação inicial do mercado é sempre favorável e positiva aos estímulos, mas a pergunta que fica é: vivemos um novo tempo em que existe o “almoço grátis” e basta imprimir dinheiro para que seja gerada riqueza, ou estamos na beira de um colapso inflacionário, que ao ocorrer sobre o dólar, moeda de reserva global, deve gerar destruição de riqueza em todo o mundo?
Para buscar entender os cenários e as probabilidades de que algum prevaleça sobre o outro, tendo a buscar a visão de quem atua no mercado, economistas com “skin in the game”. São gestores de fundos ou de holdings de investimentos que apresentam suas teses e colocam seus investimentos no mercado confiando nelas, não apenas comentaristas de rádio ou televisão que mais parecem engenheiros de obra pronta.
Para Ray Dalio, fundador do Bridgewater Associates, maior hedge fund do mundo, estamos vivendo um encerramento de ciclo com o dólar como moeda de reserva global. Famoso por estudos amplos, e visões de ciclos macroeconômicos históricos, Dalio entende que a atuação do FED e governo americano são inexoráveis ao encerramento do ciclo e não causa. Para Dalio estamos numa década de transformação em que um novo pacto de reserva de valor global deverá emergir. Famoso por investimentos em ouro, que em sua visão funcionam como seguro de poder de compra, Dalio deixa em aberto sua visão de possível processo inflacionário nos EUA acontecer em breve. Deixa claro que os sinais de início desse processo deverão vir da dívida do governo americano, acredita que com a emissão maciça de títulos de dívida para custeio dos déficits gerados pelos programas de estímulo, o mercado deverá sinalizar uma queda de demanda pelos bonds americanos, o que provocará o FED a emitir moeda para suprir essa demanda. Ray Dalio acredita que esse sinal simbolizará o início do fim do padrão-dólar, sem precisar, no entanto, o que deverá substituir, e deixa em aberto a possibilidade de um agressivo processo inflacionário a partir desse momento. Defensor ferrenho da diversificação dos investimentos como forma de defesa do patrimônio, Dalio tem repetido quase como um mantra a frase “Cash is trash” (dinheiro é lixo), para enfatizar o quanto investidores devem fugir de investimentos em títulos de dívida para ativos fixos como ouro, participação em empresas, e imóveis.
Michael Burry, fundador do Scion Capital, enxerga o cenário de maneira ainda mais perigosa. Renomado investidor que previu e lucrou com o crash de 2008 ao antever os sinais da bolha que estava formada no mercado imobiliário americano, ficou famoso ao ser interpretado por Christian Bale no filme “A Grande Aposta”. Em uma série de tweets recentes, Burry comparou a situação atual dos EUA com a República de Weimar (Alemanha) no início dos anos 1920. Lembrou que no início da emissão sem controle de sua moeda na época do pós-primeira guerra para pagamento dos títulos da dívida, a Alemanha também gozou de um ilusório bem-estar, um breve período em que os ativos e a renda cresceram trazendo uma falsa sensação de riqueza que foi rapidamente destruída por um violento processo hiperinflacionário que arrasou a economia alemã e foi o embrião de um dos capítulos mais tristes da história da humanidade. Burry fez questão de destacar que os EUA com sua política fiscal e monetária atual caminha na mesma exata direção e que as consequências podem ser um descontrolado processo hiperinflacionário no dólar.
Em direção oposta, Cathie Wood, fundadora do badalado fundo de investimentos Ark Invest, aposta em uma prevalência de forças deflacionárias sobre essa tendência de inflação por conta dos estímulos monetários. Wood expõe a mesma visão econômica de Dalio e Burry com relação à tendência inflacionária a que os estímulos levam, no entanto, Wood entende que há nesse momento uma enorme geração de riqueza, através de um salto de produtividade que experimentaremos com disrupções tecnológicas que estão em fase inicial de aplicação. Para Cathie Wood a explosão de produtividade que deverá ocorrer com a aplicação prática de tecnologias como inteligência artificial, genomics, veículos elétricos, entre outras, deverá gerar uma quantidade de riqueza tão poderosa que tornará sem efeito inflacionário a maciça emissão de dólares pelo FED. Para Wood esse processo já está em curso, e apenas não é capturado pelas métricas econômicas convencionais, que segundo ela foram moldadas para uma economia industrial e são incapazes de capturar todas as riquezas que são geradas na economia tecnológica atual.
MAS E OS IMÓVEIS COM ISSO?
Nesse cenário incerto, o investimento em imóveis se mostra um porto seguro para a preservação de patrimônio. A se vislumbrar um cenário inflacionário na economia global, com o estabelecimento de um novo marco de reserva global em substituição ao dólar como prevê Ray Dalio, o investimento em imóveis carrega um histórico de boa correção de valor a se manter o poder de compra do capital investido quando analisado num horizonte de longo prazo. Quando se olha a curto prazo, o investimento em imóvel para locação, carrega em seus contratos os dispositivos de correção monetária que garantem a manutenção do poder de compra da remuneração dos aluguéis.
Para os que aderem à visão otimista de Cathie Wood, cenários de crescimento econômico acelerado são sempre prósperos para os investimentos em imóveis, tendendo a ter grandes valorizações destes especialmente nos grandes centros urbanos.
Já para a visão mais catastrófica desenhada por Michael Burry, em cenários de hiperinflação tendemos a ter medidas radicais e criativas (no mal sentido) pelos agentes de Estado, especialmente medidas de confisco de bens e investimentos dos particulares, como o malogrado confisco de poupança da era Collor. Neste caso vale lembrar que o bem imóvel é quase que um último bastião contra a intervenção estatal, valendo como uma forma mais segura de preservação do patrimônio do que os ativos financeiros.
Em suma, especulação à parte, imóveis são ponto central em carteira de investimentos daqueles que desejam formar ou proteger patrimônio, e oportunidades em sua aquisição com juros de financiamento baixos não devem ser desperdiçadas.
Escrito por Felipe Bragatto, CEO & Founder da Spin Empreendimentos.
