IMÓVEL COMO RESERVA DE VALOR - PARTE 2


O cenário de inflação global gerou reação dos bancos centrais. No Brasil, o Banco Central agiu pesadamente com aumentos consecutivos em sua taxa básica buscando deixar de “correr atrás da curva” de inflação, na Europa deixou-se de falar em inflação transitória e iniciaram-se discussões sérias acerca de como enfrentar o grave problema de inflação, e especialmente nos EUA, o FED reconheceu não se tratar de fenômeno transitório, iniciou o chamado quantitative tightening, uma reversão em seu processo de expansão monetária,  e passou a fazer aumentos em sua taxa básica de juros em proporções não observadas nos últimos 20 anos.

Com as reações iniciadas pelos bancos centrais, as respostas dos mercados foram fortes. Enquanto escrevo o presente texto a queda do índice Nasdaq em relação ao seu pico histórico é superior a 25%, configurando o chamado bear market para as ações de tecnologia, e o S&P500 também não fica muito para traz com queda acumulada próxima a 20% de seu pico histórico.

O que notamos no período é que diversas iniciativas de pacotes trilionários pelo governo americano foram freadas por aqueles que enxergavam o risco inflacionário. E notamos que ao mínimo sinal de mudança de direção pelo FED, as respostas dos mercados foram sonoras. Além das fortes correções nos mercados acionários, os bonds de 10 anos do governo americano que eram negociados com taxas próximas a 1% a.a. no início de 2021 passaram a ser negociados próximos a 3% a.a. atualmente. A pergunta que fica é: até que ponto os bancos centrais vão “suportar a dor” dos impactos nos mercados até voltarem a intervir voltando com sua expansão monetária? Teria a atual composição do FED o mesmo “estômago” do corpo diretivo do início dos anos 80, sob o comando do lendário Paul Volcker para atuar com firmeza no combate à inflação ainda que isso implique em uma recessão por algum tempo?

Atualizando as impressões dos investidores que mencionei no ano passado, temos Ray Dalio seguindo firme em sua visão de mudança de paradigma na economia global. Nesse interim Dalio lançou seu livro “Princípios para ordem mundial em transformação”, leitura obrigatória para os que apreciam história e os mercados. Na obra, Dalio traz uma profunda pesquisa dos ciclos econômicos dos últimos 500 anos, os sinais de suas transformações, e aponta estarmos vivendo um dos momentos singulares de brusca transição. Em seus investimentos, Ray “put his money where his mouth is”, ou seja, investe naquilo que prega. Para a pergunta acima sobre o comportamento dos bancos centrais e governos diante dos desafios inflacionários, Ray entende que o resgate dos agentes estatais aos mercados é inexorável, que as pressões ocorridas são típicas do encerramento de longos ciclos que ele detalha em sua obra, e que independente das vontades e vieses políticos dos agentes, os comportamentos convergirão para um resgate dos mercados, que ao longo do tempo contribuirá para o início da mudança de paradigma do dólar como moeda de reserva global. Dalio defende ser impossível precisar o momento da ocorrência da mudança, acha que os sinais vêm dos bonds americanos, os quais já passam por uma brusca queda em seu valor nos últimos meses, e defende e executa a diversificação nos investimentos, especialmente ativos fixos como ouro, participação em empresas, e imóveis. Recentemente tem ampliado a proporção de seus investimentos na participação em empresas chinesas, apontando o gigante asiático como potencial líder global para o presente século.

Michael Burry, o big shorter, segue com suas visões mais drásticas dos cenários. Em recente tweet comparou o cenário atual da economia com um avião em queda, e prevê fortes colapsos nos mercados de investimentos nos próximos meses. Burry segue apostando contra a economia americana e global, colocando seus investimentos em derivativos que gerarão substanciais retornos caso o colapso que prevê se realize, buscando repetir o sucesso que obteve em suas previsões e operações da GFC (great financial crisis) de 2008.

Cathie Wood é sem dúvida a gestora de investimentos que mais sofreu com as recentes correções dos mercados. Wood segue com seus investimentos concentrados em empresas de tecnologia que buscam a disrupção em seus setores, empresas essas que são as que automaticamente mais sofrem com o enxugamento monetário do FED, vez que são empresas que em sua maioria ainda possuem fluxos de caixa negativos apostando em um futuro que pode nunca se realizar. Com isso, Cathie viu seu principal fundo perder mais de 70% do valor desde seu pico histórico. Wood segue repetindo com uma crença quase religiosa que as empresas nas quais investe terão uma explosão de produtividade que derrubarão as pressões inflacionárias e capturarão o valor de mercado dos investimentos com bruscas quedas de empresas tradicionais e ascensão dos novos players que lideram essas novas tecnologias. Fato é que não há sinais no mercado de que esse processo esteja em curso, e que Wood pode ter um desempenho ainda mais doloroso para seus investimentos nos próximos meses e anos.

Importante notar a complexidade do cenário, e o quanto investidores renomados e consagrados em seus setores podem ter visões e atitudes completamente opostas para o mercado atual. Para o investidor individual então, esse desafio é ainda maior, e a busca deve ser por mitigação de riscos e proteção do patrimônio que obtém de sua atividade principal, poupando parte de seus rendimentos e diversificando sua carteira. 

Um alento para os que ficam cheios de interrogações é a visão de Warren Buffet. O lendário megainvestidor, para muitos o goat (maior de todos os tempos), certa feita disse que nas empresas que investe quando verifica o cargo de economista entre seus profissionais, já sabe de cara que a empresa tem um cargo a mais do que precisava e que pode ser cortado. Longe de querer desvalorizar a função dos economistas, Buffet usa da hipérbole para ressaltar o quanto os gestores e investidores não devem ficar a mercê do cenário macroeconômico, e devem focar em seus negócios e suas melhorias. Buffet, que costumeiramente usa das grandes crises para fazer seus melhores investimentos, entende que uma boa compra, realizada a um preço justo e com um horizonte de longo prazo, renderá belos frutos, independente dos percalços macroeconômicos de curto prazo.

MAS DE NOVO, E OS IMÓVEIS COM ISSO?

Para as dúvidas que ficam do que ocorrerá nos próximos meses e anos, nada mais estável do que manter imóveis entre seus investimentos. É importante manter uma parte do investimento com liquidez para emergências, diversificar os investimentos como proteção, e nessa diversificação a presença dos imóveis como investimento é quase mandatória. Independente das tendências de inflação e de juros SELIC nos próximos meses, uma boa compra, realizada após se cercar de todas informações e comparações, por certo renderá frutos por anos e até décadas em sua carteira.

O investimento em imóveis deve ser feito não com viés especulativo, seguindo modismos ou apostas em bruscas mudanças de comportamento, mas sim avaliando qualidade da localização, da construção do empreendimento, e os retornos já existente para imóveis similares. Esta natureza de investimento deve ser realizada olhando um horizonte de anos e décadas, contando com o imóvel como um aliado em sua proteção patrimonial, e tendo a certeza de que raramente encontrará um ativo que além de uma excelente forma de investimento, é de grande utilidade em seu fim.


Escrito por Felipe Bragatto, CEO & Founder da Spin Empreendimentos.



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